首页 集团资讯 通知通告 主营业务 权属企业 产发风采 党建动态 群团工作 纪检监察 政策法规 调查研究 附件下载 集团概况 内部文件 人才招聘

调查研究

联系电话:
  • (0527)81686002
  • 传真电话:
  • (0527)81686002
  • 地址:欧宝app市青海湖路17号江苏银行办公大楼12层
  • 您当前位置:首页 > 调查研究

    浅议唯一住房能否强制执行

    时间:2016-06-28 09:51:31 【字体:

     

     

                                          (同创担保侯小青)

    结合本人在同创担保公司风控部的实际工作,就司法实践中经常遇到的被执行人缺乏金钱给付能力,除唯一住房外无其他财产可供执行的情形,通过对唯一住房执行的历史沿革分析,在发现唯一住房执行问题上,提出了唯一住房的可执行性分析及哪些住房可强制执行,以期为日后的担保工作有所助益。

    一、唯一住房执行的历史沿革

        谈到唯一住房执行的历史沿革,不得不提到2005年和两个重要的时间节点,2005年有两个重要的司法解释得以实施,并对执行工作产生了深远影响,其中《查、扣、冻规定》于2005年1月1日施行,《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《执行抵押房屋的规定》)于2005年12月21日施行。以此时间节点为标志,唯一住房的执行可以分为三个阶段:第一阶段可表述为即使是唯一住房,原则上也均予执行;第二阶段可表述为如果是唯一住房,原则上不予执行;第三阶段可表述为设定抵押的唯一住房原则上予以执行,以不予执行为例外,未设定抵押的唯一住房原则上不予执行。

        (一)第一阶段:即使是唯一住房,原则上也均予执行。

        2005年之前,《查、扣、冻规定》这一司法解释尚未出台,为最大限度地保障申请执行人的合法权益,以确保生效的法律文书所确定的义务得到履行,司法实践中各法院均对被执行人采取了较严厉的措施,穷尽一切措施来保障申请执行人的利益,在出现被执行人除唯一住房外,无任何财产可供执行的状况时,也往往会强制被执行人搬迁,通过处置该房产来确保生效法律文书所确定的内容得以实现。

        (二)第二阶段:如果是唯一住房,原则上均不予执行。

        伴随经济的发展和社会的进步,人们的法治意识和权利意识得以较快提升,“以人为本,权利在民”已成为人们公认的现代法律制度的一个重要原则,尊重人格,保障人权,也越来越受到人们的的关注。最高人民法院于2004年11月4日公布了《查、扣、冻规定》),并于2005年1月1日起施行。其中第6条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”不可否认,该规定的出台是符合民事诉讼法的立法精神的,与原民事诉讼法第二百二十三条之规定相呼应,也体现了人权高于债权的理念。但该规定出台后,导致司法实践中出现了当被执行人只有唯一一套住房时,不论其是否设置抵押,原则上均不予执行的局面。

        (三)第三阶段:设定抵押的唯一住房原则上予以执行,以不予执行为例外;未设定抵押的唯一住房原则上不予执行。

        自2005年1月1日《查、扣、冻规定》施行后,对商业银行的住房消费信贷业务产生了巨大影响,各地银行为维护自己的房贷权益,纷纷采取措施提高房贷门槛,致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房,最终损害了广大消费者的利益。从长远来看,不仅不利于住房按揭市场的发展,同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。为此,最高法院多次召开座谈会,广泛听取中国人民银行、银监会、建设部、各商业银行及下级法院的意见,征求了全国人大法工委、最高人民法院咨询委员会委员及部分专家学者的意见。在此基础上,结合人民法院执行工作的实践经验,制定了《执行抵押房屋的规定》这一司法解释。由于《执行抵押房屋的规定》是针对已经设定抵押的房屋应当如何执行所作的规定,属于特殊情形,并不是对《查、扣、冻规定》第6条的修改。二者之间是一般规定和特殊规定的关系,因此《查、扣、冻规定》第6条仍然继续适用。此后在执行自然人为被执行人的的房屋时,在法律适用上应当把握这样一个原则:对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋,如果没有用于设定抵押,应当按照《查、扣、冻规定》第6条的规定执行,即可以查封,但在任何情况下都不能拍卖、变卖或者抵债;如果被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋已经设定了抵押,则应按照《执行抵押房屋的规定》的规定执行,既可以查封,也可以依法拍卖、变卖或者抵债。司法实践中,该规定被演化为设定抵押的唯一住房原则上予以执行,以不予执行为例外;未设定抵押的唯一住房原则上不予执行。

    二、唯一住房能否强制执行――唯一住房的可执行性分析

    实践中,被执行人往往以唯一住房为生活所必需为由,拒绝履行义务。虽然法律对被执行人生活所必需的居住房屋有执行豁免的规定,但唯一住房并不完全等同于生活所必需的居住房屋,我们必须根据唯一住房的定性来作出不同的处理方式。

    (一)设定抵押的唯一住房是否可以执行的问题

    如前所述,《执行抵押房屋的规定》的出台,为设定抵押的唯一住房执行提供了法律依据。该规定第一条明确指出“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债”,这是对抵押权人优先受偿权的确认和保护,与《担保法》的立法意图相呼应。该条为设定抵押房屋的执行提供了法律依据,法院可以根据抵押权人的申请对设定抵押的房屋予以执行。被执行人唯一提出可以豁免的抗辩理由,是依据《执行抵押房屋的规定》第六条之规定,即“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出。”即是说,原则上被执行人设定抵押的房屋法院都可以执行,除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题。

    (二)未设定抵押的唯一住房能否执行的问题

    对于未设定抵押的唯一住房的可执行性,目前主要存在两种不同的观点。一种是定量解释的观点,即必需的就是唯一的,只要是被执行人唯一的住户,无论该房屋的具体情形如何,法院一律不能执行。这种观点主要是被执行人所主张的,也是被执行人自恃有理,拒不履行的借口。另一种观点是定性解释的观点,即必需的不一定是唯一的,而是基本的,应结合房屋本身的具体情况,居住人员的具体情况来判断,如果被执行人及其抚养的家属所居住的唯一住房超出了一般生活的基本条件,比如说房大人少,法院就可以对该房屋采取处分性措施。

    笔者同意以上定性解释的观点。根据《查、扣、冻规定》第七条的规定,“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行”。从该条可以看出,唯一住房是不等同于生活所必需居住房屋的。尽管被执行人及其所抚养家属居住房屋是唯一的住房,但该房屋超过了生活所必需的标准时,被执行人就不能主张执行豁免权,法院可以根据申请执行人的申请,依法进行执行,只要在处理年保障被执行人其所抚养家属有最低生活标准所必需的居住房屋即可。未设定抵押的唯一住房的执行问题,往往在实践中较难把握,也极易引发信访问题,主要涉及到是否超过被执行人生活所必需的认定标准问题,以及被执行人最低生活标准的保障问题。

    三、哪些住房可以强制执行――超出生活所必需的认定

    自《查、扣、冻规定》出台以来,很多借款人片面的把第六条的规定当成了“护身符”,认为如果借款人只有一套住房,就只能查封、不能拍卖、变卖或者抵债。实践中各法院囿于各种原因,在对唯一住房的执行和处置方面,都采取了比较谨慎的态度,往往采取“查封待后处理”的保守方式,由此形成了案件查封后久而不决的局面,甚至还出现了“原则上不予查封”的极端现象,其后果就是申请执行人的权利无从保障,以牺牲申请执行人的利益来换取表面的和谐。此种背景下,在对被执行人生活所必需的居住房屋进行准确认定时,有必要在对被执行人基本权利的保护问题上作出限缩解释,既要保障被执行人及其所抚养家属的基本居住权,又要最大限度地维护申请执行人的权益。

    (一)设定抵押的住房不论是否超过生活所必需,通常可以执行

    根据《执行抵押房屋的规定》第一条规定,法院可以根据抵押权人的申请对设定抵押的房屋予以执行。此种情况下,法院无需要审查该房屋是否为被执行人的唯一住房,无需审核该房屋是否为被执行人及其所扶养家属所必需的居住房屋,也无需审核该房屋是否超过最低生活标准,法院可以依法对房屋进行拍卖、变卖或者抵债。只有在符合《执行抵押房屋的规定》第六条规定的“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题”的情况下,人民法院才不应强制迁出。

    《执行抵押房屋的规定》第六条之规定,体现了法律对社会弱势群体的特殊保护。按照国家民政部门的要求,共同生活的家庭成员人均收入低于当地最低生活保障线的城市居民属于低保对象,均应纳入低保范围。由于评定低保对象的程序和条件非常严格,而且对低保对象的补助金额也不高,因此低保对象经济上都相当困难。现实生活中低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况也较为少见,且居住的房屋本身价值不会太高,采取由申请执行人提供基本住房后再对原住房予以执行的措施对实现申请执行人的债权意义不大。因此,《执行抵押房屋的规定》对于以低保对象为被执行人的情况作了特殊规定。在执行实践中,对于被执行人是否属于低保对象,可以到当地民政部门查询核实。需要提醒注意的是,对低保对象免于执行附有一个条件,即作为低保对象的被执行人无法自行解决居住问题。如果被执行人能够自行解决居住问题,则不受该条款的限制,人民法院可以对其强制迁出。

    (二)面积过大的唯一住房可以执行

    如前所述,唯一住房并不等同于生活所必需居住房屋,是否为生活所必需应结合房屋本身的具体情况,居住人员的具体情况来判断。如果被执行人及其所扶养家属所居住的住房超出了一般生活的基本条件,比如房大人少,法院就可以根据申请执行人的申请,对该房屋采取处分性的措施,只要在处分后保障被执行人及其所扶养家属有最低生活标准所必需的居住房屋即可。对于被执行人的房屋面积明显超过生活所必需的认定标准,可以参照本地的人均廉租住房保障面积来确定。根据建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第三条第二款之规定“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”,当地的人均住房面积一般以本地建设部门公布的上年度人均住房面积为标准。

    (三)价值过高的唯一住房可以执行

    考虑到各地经济发展不平衡的实际情况,对于认定被执行人住房是否超过生活所必需的另一标准就是价格判断原则,法院可以依照被执行人住房在当地的市场价格作为参考标准。由于在不同的地段,不同的位置,房产的价格可能会有较大的差别,比如市中心与郊区相比,每一平米的价格可能相差上千元。如果被执行人的唯一住房所处位置、地段较好,房屋结构或用途等条件较优,该房产评估变现后即使安置被执行人及其所扶养家属后仍有足额变价款来实现债权,则法院可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。

    (四)被执行人有其他固定租赁房屋的,对其名下的房屋可以考虑执行

    实践中经常存在这样的情况,被执行人名下有一套住房,同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋,并且长期固定在租赁房屋内从事日常生产生活,或者被执行人在城镇购置了商品房,但仍旧在农村集体土地上有房屋可以居住。在这种情形下,只要能保障被执行人有稳定的居住权,即使该第二处住房并未登记在被执行人名下,也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准,依法可以执行被执行人名下的唯一住房,因为《查、扣、冻规定》第七条并未规定被执行人对住房享有所有权。

    (五)被执行人正常居住于其家庭成员名下房屋的,可以执行其未居住的房屋

    现实生活中,很多人为了避税,都将自己购置的房产登记在配偶、子女或父母名下。实践中,尽管被执行人名下仅有一套住房,但被执行人长期与其他家庭成员(如父母、子女等)一起居住在他们名下的房屋内,并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益。对此,可认定被执行人的住房并非生活所必需,符合《查、扣、冻规定》第七条所规定的标准。

     

  • 下一篇:返回列表
  • 上一篇:如何解读企业财务报表
  • Copyright 2015-2017 欧宝app报业网络传媒有限公司 All Righs Reserved 苏ICP备10105892号-15 地址:欧宝app市青海湖路17号江苏银行办公大楼12层 电话:(0527)81686002